级距的算法

‘壹’ 电费2种算法！租屋新制上路，攸关荷包权益别忘看好电价级距

【李宇涵】“一期电费缴出1300多元，中餐是不是该吃少一点？还是下个月不要吹冷气了......”这是许多在外租屋的小资族心声，昂贵的电费是许多租屋族的痛，但主导权永远在房东手上，房客只好东省西省以降低电费；不过，内政部推出新版租赁契约规定，增订电费计收规范，规定房东不得收超过台电当月用电量最高级距的每度金额。 除此之外，还有常见的租屋纠纷问题，在这次法案修订中有明确的规范，不仅让租屋族有保障，也可保护房东的权益，新版租屋契约在9月1日正式上路！你是否经常觉得租屋心惊惊？搞懂新的租赁法案，就可减少你心中的不安罗！ （编辑推荐：租屋族注意！房租抵税有眉角，房东所得税转嫁房客可以吗？）

租赁契约更明确！房东、房客皆受惠

房东跟房客的契约纠纷层出不穷，内政部推出最新版的“住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项”及“住宅租赁契约应约定及不得约定事项”，增订“电费计算”、“终止租约”、“遗留物处理”、“修缮行为”、“室内装修”及“押金担保”等规范。 为了平衡房东与房客的权益，新版租赁契约不只照顾租屋族的需求，也替房东增添了一道防护网，在租屋族方面，不少专家预测“电费计算”的变革应该会让租客很有感；房东方面，押金的担保项目更加明确，可避免恶房客无限上纲。

电费按“夏月”、“非夏月”计算！租屋费率不可超过台电价表

有民众在网路发文表示，电费动辄一度6元以上，要找到5度以下的租屋处很难，长期下来真的吃不消；然而，旧有的住宅租赁契约规范并无明定房东的收费标准，导致房东与房客的纠纷不断。 对此，内政部表示，新版的租赁契约将电费计价区分为“夏月（6月～9月）”与“非夏月”，房东收费不可超过台电公司规定的当月用电量最高级距的每度金额。如此一来，就可避免房东超收电费赚取暴利的情况。 台电电价级距表： 用电度数级距 非夏季电价 夏季电价 120度以下 1.63元 1.63元 121度到330度 2.1元 2.38元 331度到500度 2.89元 3.52元 501度到700度 3.94元 4.8元 701度到1000度 4.6元 5.66元 1001度以上 5.03元 6.41元

提前终止租约有条件合法！必须提前3个月或30日告知对方

有时因不可抗力因素，迫使房东无法续租，或者房客需提前搬离，这时提前终止契约就容易与对方发生冲突；然而，旧契约并无硬性规定终止契约的告知期限，因此，新版租约规定，依照不同情形，应在终止契约的30天前或3个月前通知对方。 （编辑推荐：租金补贴2020首批申请8月起跑！名额加码、资格放宽，最高每月补助5000元！） 不过，如果有住宅中有危害公共安全，或者会对房客造成伤害的情况时，就不需要提前通知。例如，A房客因疾病有长期疗养的需要，他就必须在30天前通知B房东，才可终止租赁契约，并且无须赔偿房东违约金；但如果A房客在租屋处放置具有爆炸性的危险物，B房东就可直接停租，不需再提前通知。 以下是房东、房客可以终止契约的情形： 房东 房客 3个月前 为重新建筑而必要收回 无 30日前

• 欠缴租金或费用总额达2个月以上租金额
• 擅自变更用途
• 擅自转租
• 未经同意或未依法规进行室内装修

• 住宅需要修缮，房东迟未修缮
• 非房客造成的住宅灭失
• 因疾病、意外有长期疗养需要
• 第三人就租赁住宅主张其权利

无须通知

• 存放有爆炸性、易燃性物品
• 室内装修损害建筑结构安全

住宅有危及房客的安全或健康瑕疵

房东需负修缮责任，房客欲装修必须经房东同意

冷气、马桶等设备坏掉应该由谁来修？这是许多房东与房客经常争执的事项，旧有规定可由房东、房客彼此协议决定；新契约规定，住宅或附属设备损坏时，应由房东负责修缮，如果房东并未及时修理，房客可以自行修缮，并且可向房东请求修缮费用，或者从租金里扣除。 而房东修理设备必须要做的行为，例如厕所水管漏水，必须请水电工到房客房间修理洗手台，这时房客不可拒绝房东的修缮要求；如果修缮期间导致房客暂时无法居住，房客可以向房东请求扣除该月的一部分或者全额租金。 另外，如果房客想要在租屋处布置装修，必须经过房东同意才得以行动，若因装修而导致租屋处有损坏，房客必须负修缮责任。

租屋务必点交明确！遗留物未取回，房东有权清除并且扣除押金

当租赁契约到期时，房客时常有遗落物品在原租屋处的情形，除了有跟房东在契约中约定遗落物处理方式外；新版的租屋契约明定，当房客与房东点交完成后，房东发现有遗落物并且有提醒房客要前来领取，若房客迟迟未领取，可视为抛弃该物所有权，因此房东有权利将该物清除。 另外，房东清除房客遗留物所花费的费用，可以从房客的押金扣除，如果押金不足，房东可以向房客请求不足的费用。

房客欠缴租金，房东可从押金里扣除

租屋押金在旧有规定中属于担保金的一种，旧有规定除了提前终止契约，以及未在约定时间内将房屋返还外，房东都不得直接扣除押金。 而新法增订可扣除押金的条件，包含房客欠缴租金、住宅毁损所需支付的损害赔偿、房东帮忙处理房客遗留物所耗费用等三大项，皆纳入押金担保范围内，以保障房东遇到无赖房客。

‘贰’ 土地增值税的计算方法和步骤

1)计算方法
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算方法：
1.分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：
应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率)

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%的：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序
1.计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额
3.计算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
4.依据增值率确定适用税率。
5.依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算