集团估算法

A. 地产集团公司亲自开发的楼盘项目,如何计算自有资金投入

地产集团开发项目自有资金投入计算方法：

万达自有资金占比通常在30%-40%，资金来源包括资产抵押、租约抵押用于滚动开发，以及联发品牌投资。

银行和监管机构对房地产项目自有资金比例有明确要求，股份制银行亦制定相应的贷款政策。

房地产企业提高自有资金比例主要方法有：虚增资本公积、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例计算，项目拆分、滚动开发，调整项目投资估算。

1. 虚增资本公积：股东以土地使用权、资金或债权投资，或企业接受债务豁免、捐赠或资产重估增值计入。但需符合企业会计制度和税收政策。

2. 借款与垫资：股东或关联公司借款实质为对外负债，不能算作自有资金；承包商垫资受偿优先于银行贷款，同样不能计入。

3. 项目拆分、滚动开发：需明确项目分期建设，并与工程规划、施工许可证一致。分期开发需重新计算自有资金比例。

4. 调整投资估算：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税应计入经营税金，不得纳入总投资。土地费用需剔除土地增值部分。

B. 公司估值(一)：如何估算贴现率

贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。这种贴现率也指再贴现率，即各成员银行将已贴现过的票据作担保，作为向中央银行借款时所支付的利息。一、资本资产定价模型（CAPM）资本资产定价模型用不可分散化的方差来度量风险，将风险与预期收益联系起来，任何资产不可分散化的风险都可以用β值来描述，并相应地计算出预期收益率。E（R）=Rf+β（E[Rm]-Rf）其中：Rf =无风险利率E（Rm）=市场的预期收益率投资者所要求的收益率即为贴现率。因此，从资本资产定价模型公式可以看出，要估算出贴现率要求以下变量是已知的：即期无风险利率（Rf）、市场的预期收益率（E（Rm））、资产的β值。二、估算无风险利率无风险利率，是指投资者可以任意借入或者贷出资金的市场利率。现阶段，符合理论要求的无风险利率有两个：回购利率、同业市场拆借利率。在债券市场发达的国家，无风险利率的选取有三种观点：第一种观点：用短期国债利率作为无风险利率，用根据短期国债利率计算出的股票市场历史风险溢价收益率作为市场风险溢价收益率的估计值。以这些数据为基础计算股权资本成本，作为未来现金流的贴现率。第二种观点：用即期短期政府债券与市场的历史风险溢价收益率计算第一期（年）的股权资本成本。同时利用期限结构中的远期利率估计远期的无风险利率，作为未来时期的股权资本成本。第三种观点：用即期的长期国债利率作为无风险利率，用根据长期国债利率计算出的股票市场历史风险溢价收益率作为市场风险溢价收益率的估计值。以这些数据为基础计算股权资本成本，作为未来现金流的贴现率。三、估算风险溢价CAPM中使用的风险溢价是在历史数据的基础上计算出的，风险溢价的定义是：在观测时期内股票的平均收益率与无风险证券平均收益率的差额，即（E[Rm]-Rf）。对于使用算术平均值还是几何平均值有很大的争论。主张使用算术平均值的人认为算术平均值更加符合CAPM期望一方差的理论框架，并且能对下一期的收益率做-全球品牌网-出较好的预测。主张使用几何平均值的人认为几何平均值考虑了复利计算方法，是对长期平均收益率的一种较好的估计，这两种方法所得到的溢价利率可能会有很大的差异。四、估算β值关于β值的估算，因首次公发与增发项目类型不同估算方法不尽相同。对于增发项目来说，其已经是上市公司、股票已经上市交易，对其β值估算的一般方法是对股票收益率（R1）与市场收益率（Rm）进行回归分析：R1=a+bRm，其中：a=回归曲线的截距， b=回归曲线的斜率=cov(R1 Rm)/σ2m。对于首次公发项目，其股票尚未发行上市，无法通过上述估算方法得出β值，需要通过其他方法进行估算。可比公司法，即利用与该公司经营风险和杠杆比率都具有可比性公司的β值。而后，利用前面讲过的β值与杠杆比率的关系，我们可以进一步根据被评估公司与可比公司之间财务杠杆的差异对β值进行调整。公司基本因素法，这种估算公司β值的方法是综合考虑行业与公司的基一因素，损益表与资产负债表的一些科目都对β值有很重要的预期作用，高红利支付率表明公司β值较低；公司收益不稳定并且与宏观经济有很大相关性表明公司β值较同。研究人员已经对公司β值与其基本因素之间的关系进行了研究。据此便可依据资本资产定价模型公式计算出贴现率。欢迎与globrand（全球品牌网）作者探讨您的观点和看法，赵梅阳，金融投资专家|集团管理专家 个人背景：工学、理学、商学、金融。）进入赵梅阳专栏

C. 资产评估的一到计算题

经济性贬值=(1-750/1000)*0.7=17.5%
实体性贬值15%
公平市场价值=1000000（1-15%)x(1-17.5%)=701250
市场法的基本公式是
估价对象价格=交易案例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
各个修正系数的确定所遵循的原则一定是：评估对象参数/参照案例参数
拓展资料：
企业资产评估即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。
资产评估的分类：
1、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；
2、联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了资产现值来确定参与投资各方合理的权益；
3、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；
4、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；
5、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。
一、无形资产评估
1．商标权、品牌、商誉、企业家自身价值等价值评估；
2．专利权、专有技术、软件、着作权、新品种发明权、秘诀等价值评估；
3．特许经营权、土地使用权等价值评估；
4．专家网、销售网、客户名单、长期合同等价值评估；
二、企业价值评估（并购、重组、股权转让）
三、股权评估（流通股，非流通股、法人股）
四、服务于财务报告的评估
1．投资性房地产评估；
2．无形资产评估 ；
3．资产减值评估；
4．企业并购评估；
5．债务重组的评估；
6．金融资产的评估；
五、整体资产评估
适用于企业股份化改制、发行股票上市、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、融资、破产清算等目的整体性企业资产评估。
六、单项资产评估
机器设备、建筑物、房地产、林产等各类实体资产的评估。