同策資料庫

⑴ 地產調控政策頒發超過500次 房企生存壓力不減

繼11月地產調控次數刷新年內紀錄後，樓市定向微調仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙，到位於珠三角的廣佛，各地密集出台資金審查或人才引進措施。中原地產研究中心統計，今年全國房地產調控次數已達575次，遠超去年全年450次。
戲劇性事件仍在上演。12月10日，江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策，引發全國關注。但未等政策官宣，張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調控態度與樓市氣氛，讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調控松綁第一槍，隨即悄然離場。
而一旦市場企穩直至下行，地產參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發商，生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數據顯示，截至今年中期，A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務的覆蓋率均值為1.33，較上年同期下降0.4。樓市降溫持續，開發商經營、資金鏈壓力加劇。
調控方式各一
與年末氣候相呼應，各地房地產調控方式同樣「冷熱不一」。
日前，黑龍江住建廳等6部門聯合發布關於進一步加強全省房地產市場監管的通知，規定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規自有資金，不屬於金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發現房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，並在兩年內禁止參加土地招拍掛。
針對土地端房企資金性質，黑龍江嚴控態度明確。多位業內專家表示，如果非自有資金進入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利於土地市場和預期穩定，對於違規企業會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發，房企對待土地拍賣會更為謹慎。
往南行進，分別位於長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發曖昧不明的爭論。
12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規范，並將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿後的延續，且僅適用於成本法監制商品住房。
同樣在12月11日，張家港市房產交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經停止。而就在前一日，上述機構工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調控「一日游」遠非首次，今年7月，河南開封宣布取消「限售」，第二天該市又宣布撤銷政策。
暫放爭論，往陸地南端繼續前行。此時，調控步伐呈現活躍態勢，從西南地區的成都、到世界第四大灣區內的深圳、廣州、佛山，「松綁」動作不斷。其中成都解除高新南區居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。
「今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放鬆，又有收緊。」中原地產首席分析師張大偉指出。但整體調控力度依然驚人，11月全國地產調控次數刷新今年紀錄，高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調整下，2019年初至今，房地產調控次數合計達575次，遠超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集啟動人才政策調整購房資格，這是近期調控力度高企的主要原因。數據顯示，全國累計超過20城在11月發布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。
不管調控松緊如何，地方基於土地財政而「托底」樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現罕見6連跌。土地財政依賴症不減，若樓市處於降溫通道，仍是難以承受之痛。
樓市進入調整期
放眼過往地產周期，此輪房地產調控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出台，將狂熱樓市縛住手腳。從「五限」制度、到今年地產融資全面收緊，此輪調控的效果已經開始顯現。
據國家統計局數據，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月再減6城，是近2年市場最低點;房價下滑城市本月增至21個，為年內最高，其中跌幅最大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進入跌幅前十。
張大偉認為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。
而數據顯示，
11月全國二手房價下調城市達33個，已連續6個月超20個;房價上漲城市僅32個，處於近4年最低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%;31個二線城市環比上漲0.1%，漲幅與上月相同;35個三線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。
「一二三線城市樓市逐漸進入調整期。後續如果沒有明顯政策變化，預計下滑趨勢在2020年將持續。」張大偉表示。
中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心近期同樣發布報告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴大。
從銷售規模看，2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米，環比漲幅11%,同比漲幅1.1%。以此計算，年內銷售累計增速繼10月首次回正後再拔高，1~11月同比增長0.2%。但業內普遍認為，這是房企「以價換量」的結果，並非市場走暖。
社科院上述報告認為，穩增長方面，房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負;惠民生方面，房地產對整體的住戶部門生計產生了雙重影響;調結構方面，房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用;防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源。
在此之下，當前房地產市場仍以「維穩」為第一要務。相關報告預測，熱點城市調控政策仍會從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。隨著房地產市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風險將逐步顯現。多數三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。
房企承壓過小年
調控重壓下，最先感受到寒意的仍是開發商。清冷冬季，中國某大(03333.HK)的廣告牌在石家莊交通幹道上赫然陳列，上寫「全員營銷月，清尾大優惠」。實際上，此前中國某大通過降價促銷，前11月已實現5854億元銷售額，權益金額5568億元居於行業第一。
通過降價跑量，截至11月末，近7成房企目標完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時，也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。
在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹慎。從土地購置面積看，
1~11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。「當前房地產市場依舊處於下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。」
而如果樓市持續降溫，資金監管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數據顯示，2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長7.98%至31,466億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%至76,654億元。伴隨著負債規模不斷增大，企業財務將風險增大，穩健性受到影響。
不過多位受訪者認為，鑒於年底是房企沖業績關鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量換取現金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。

⑵ 合肥樓市限購再次松綁，利好頻出能否扭轉橫盤態勢

今年5月以來，安徽合肥多次優化調整樓市政策。6月27日，合肥市房地產業協會微信公眾號發布信息，合肥樓市限購政策再次調整，放寬企業及外地人購房限制。

業內人士指出，合肥此次新政是對之前政策調整的進一步補充，以補足市場調控預期目標，預計隨著利好政策的不斷推出，下半年合肥樓市將逐步恢復，成交降幅會進一步收窄。

近日，合肥樓市限購政策再次調整，放寬企業及外地人購房限制。 圖/IC photo

合肥樓市政策持續寬松

據合肥市房地產業協會微信公眾號信息顯示，此次合肥樓市政策調整的內容具體為：戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭具有相同購房資格；非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保、個稅認可追溯補繳；法人、非法人組織可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房，其中，新建商品住房需為開發企業自行銷售的房源；限購資格查詢時，非限購區域住房（新站區、瑤海區、新橋產業園）不再計為家庭住房套數，剛需資格認定標准不變。該政策從6月26日起執行。

對此，安徽省區貝殼研究院院長余路晴指出，此次合肥政策調整非常及時，也備受市場關注，主要內容為進一步放鬆限購，更好地滿足新市民購房需求。例如，補繳6個月社保或個稅可購房等舉措，對吸引外來人口在合肥置業起到了積極作用。

值得一提的是，今年5月以來，合肥多次優化調整樓市政策。5月10日，合肥房地產限購政策迎來調整，瑤海區、新站區取消限購；其他區域的外地戶籍購房者在合肥兩年內累計正常繳納6個月社保即可購買商品房；合肥戶籍的購房者可以在限購區域購買第三套二手房。5月23日，合肥出台政策，二孩及以上家庭且子女未滿18周歲購新房可享首付三成起。6月11日，合肥對公積金貸款額度進行調整，單方最高貸款額度由45萬元提升至55萬元，夫妻雙方最高貸款額度由55萬元提升至65萬元，同時延長二手房貸款年限，貸款期限加房齡由最長不超過30年調整到最長不超過40年。

「助力提振樓市信心」

一系列政策調整後，市場普遍關心的是能否助推樓市回溫。「從實際情況來看，5月10日政策出台後，合肥新房、二手房市場雖然出現明顯回溫，但從第三周開始，市場呈現後勁不足的狀態，沒有完全達到政策調控預期的效果。」余路晴如是說。

此次合肥政策再次「松綁」，或繼續為低迷樓市注入強心針。在余路晴看來，此次新政將補足市場調控預期目標。從樓市成交量價情況來看，根據中指數據顯示，今年1-5月，合肥商品住宅銷售面積244.3萬平方米，同比下降42.9%，降幅較大，市場活躍度仍顯不足；價格方面，根據中國房地產百城價格指數，今年以來，合肥新建住宅價格整體平穩運行，5月環比上漲0.03%，基本處於橫盤狀態。

另據同策研究院最新統計顯示，今年6月份，合肥商品住宅成交40萬平方米左右，同比下降42.7%（6月全月數據根據1日-26日市場數據預估獲得，下同）。整體來看，今年上半年合肥商品住宅成交規模為266萬平方米，同比下降51.2%；此外，在供應方面，上半年合肥商品住宅供應量為198萬平方米，同比下降52%。

在此背景下，余路晴認為，此次合肥政策進一步放鬆很有必要，有助於提升當前購房者入市信心，對合肥樓市的穩定、健康發展起到積極作用。

同策研究院研究總監宋紅衛也表示，今年以來，合肥市場利好政策頻出，且放鬆的尺度也越來越大，從落戶買房政策調整到社保補繳以及外地人購房限制放寬，給市場注入了一定的信心。

供圖/貝殼研究院

下半年合肥樓市熱度有望回升

在宋紅衛看來，合肥市場整體基本面較好，2021年，合肥流入人口9.6萬人，新房庫存量為284萬平方米，去化周期為6-7個月，絕對庫存量不高；加上政策利好不斷，在一定程度上推升了合肥土地市場的熱度。

值得一提的是，合肥2022年度第二次土拍熱度較高，38宗地塊全部順利成交。從競買企業名單可以看出，盡管本批次供地仍然以國企、央企參與土拍為主，但是民營房企參與本次土拍熱情也較高，民營房企參拍比例超過50%。

眾所周知，從時間節點上，6月份是驗證市場成色的重要節點，也將給下半年市場定調。因此，接下來合肥樓市的走向至關重要。在政策出台後，合肥樓市將呈現怎樣的發展趨勢？

6月24日，業界就傳出合肥再次放鬆限購的消息。據余路晴介紹，該消息傳出後，周末兩天（6月25日、6月26日），售樓部客戶量有一定程度增加，二手房帶看量和交易量也有一定程度增長，短期效果明顯，但長期政策效果還有待進一步觀察。宋紅衛也認為，隨著利好政策的不斷推出，預計下半年合肥樓市將逐步恢復，成交降幅會進一步收窄，但難以扭轉今年整體下行的趨勢。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前包括合肥在內，不少熱點二線城市的政策都在限購層面「撕開口子」，相比於三四線城市，二線城市的需求支撐力度依然偏強，同時還存在大量的潛在購房人群。通過限購的放鬆，可以提前拉動潛在購房人群進入市場，成交量上升的同時，會有效帶動市場熱度的回升。

不過，張波同時指出，限購放鬆有兩點需要關注，一是對本身每年人口凈流入較多的城市作用明顯，但這也是需求的一種透支，雖然會帶動當下樓市熱度提升，但長期支撐性不強；二是對於本身潛在需求乏力的城市而言，限購是否取消對市場影響不大。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

⑶ 上海樓市魔幻60天：10人搶一套房，房東頻頻跳價，客戶認漲

和其他打算留在上海的人一樣，進步、發展、更大的空間——永遠是鄭凱西生活的關鍵詞，而房契上的簽名，則似乎是唯一一筆可以標記所有努力的記號。

文 | 朱凱麟

編輯 | 楚明

運營 | 小小

2020年的最後一個月，芮貝卡最害怕過周末。周末是著急買房的人集中看房的時間，樓梯間里擠滿了看房人和中介，他們手握大把定金，遊走在上海各處。位置好一點的房子，基本過不了周末就會被搶走。芮貝卡已經懷孕9個月。她挺著肚子在上海看房，一天走一兩萬步，心情像坐過山車。最焦慮的時候整夜失眠，第二天還要挺著大肚子去上班。

11月，夫婦兩人賣掉手裡唯一一套房子，打算置換一套。丈夫給芮貝卡轉了一篇公眾號文章，標題聳動：《我有一千萬，在上海卻買不到房》。「我看完覺得矯情，怎麼可能？結果很快發現，真的是這樣。後來我們越看越貴，八九百萬的預算加到一千萬，也很難看到合意的房子。」

1月21日晚上9點，上海緊急發布了調控新政，打擊過熱的樓市。此前數月，上海樓市異常火爆：房東屢屢跳價，捂房惜售；中介聳動地喊出「兩個月後，上海將無二手房可賣」；12月入市的新開樓盤至少要跟3個人搶1套房，熱門的樓盤甚至要跟10個人一起搶，還有認籌金的門檻。

過去3年，受2016年「滬九條」限購限貸政策的影響，上海樓市一直處於低谷。房子這個話題，已經許久未在上海這座城市登上檯面。它是人類可以消費的最大商品之一，也是個人生活變遷的見證者。對很多剛來到這座城市的年輕人來說，房子托起了努力就能獲得回報的信念，也是目標。

樓市風雲變幻，生活在這座城市的人突然提前被推入這個市場，不得不重新考慮，他們今後紮根的具體地點和價格。

某樓盤售樓中心，買房者排隊遞交搖號材料。圖 / cfp

跟著市場一起「呼吸」

劉艾文在上海當了7年房地產中介，他印象最深的一筆訂單是在上個月，帶著客戶看一套位於市中心的二梯隊學區房。房東現場跳價10萬元，客戶正猶豫間，房東已經接起另一個中介的電話——「你談不談？我開車來接你。」第二隊人馬火速趕到，現場展開拉鋸。劉艾文說，他干中介這么多年，這樣的場面也很少發生：一間會議室坐一批客戶，隔開來分別談判。

據劉艾文估計，他所負責的虹橋、長寧、徐匯板塊最近的漲幅整體約15%以上，「這是什麼概念？換手率非常高，老百姓看到了就恐慌。原本沒打算換的剛需客戶，全部都出來換了。第一波是疫情，很大刺激了總價700萬以上『中高標的』的客戶置換房產，去買更好、私密的房子。新房市場火爆，導致很多搖不到號的剛需客戶流入了二手房市場。」

上海不缺房子賣——這個長期的印象在很多人的腦袋裡開始打上問號。大約從去年11月開始，關於「上海2個月後將無房可買」的信息就流傳開來。有時是中介的一條朋友圈，有時是公眾號文章里的一張經不起推敲的配圖。由於二手房市場沒有明確的實時統計，最常被引用的說法來自貝殼找房的數據：「上海現存二手房庫存為4.2萬套，按照當前一個月2.7萬套左右（2020年12月達到了3.9萬套）的去化速度，兩個月之後，上海將無二手房可賣。」

事實上，2020年上海二手房的成交套數雖然相比過去3年有所回升，但30萬套的成交量也僅和2013年持平，比2015、2016年的峰值還差了6萬套。土地市場中，上海也在逐年加大商品住宅用地的成交規模，2020年的成交建築面積是928萬平米，是2018年的近3倍。房價上漲、房東惜售，是造成「上海無房可買」錯覺的主要原因。

而劉艾文對「無房可買」的解釋則是，「半年前1000萬能買到的房子，現在要1200萬。房子還是有的，但如果客戶還是半年前的心態，就匹配不到滿意的房源。」

他常常這樣勸客戶：你得跟著市場一起「呼吸」。說白了，就是認漲。

情緒在傳染，所有 游戲 中的人都在互相影響。那些在業主群里呼籲大家統一戰線，掛高價格的人被戲稱為「房價巡警」，他們會找到小區里掛牌價最低的人，要求對方網上加價。

對4年前在「高點」買房的一些業主來說，這波行情是他們解套的好機會。

位於浦東的御橋板塊一直是中環線上的房價窪地，原因是附近有高壓電線和垃圾焚燒廠，在樓市論壇里收獲了外號「高壓線傳奇」。9月中，海上傳奇的業主群里一片沸騰。一單以7.4萬單價成交的房子讓業主們看到了希望：「都給我掛，掛到8萬5。」如今該小區還在平台上掛牌的6套房源，價格最高已經到了12萬。靠著對口的學區和業主齊心協力，「高壓線傳奇」也翻身了。

海上傳奇近一年價格走勢。圖 / 網路

在一家咨詢公司上班的李羽在上海工作了4年多，國慶後他開始看房，趕在房價飆漲之前買到了一套次新房。這個過程中，他身邊的人逐漸聊起房子漲價的話題。地段，這個地產行業的王道，到了年底在上海也遭到質疑——聽說，張江高科園區附近的學區房價已經堪比浦東的濱江豪宅；一個同事本打算抄底一套浦東外環的房子，一個月內漲了200萬。「現在房價已經和地段無關了，你根本看不懂。」

李羽手機里收藏的房源，如今基本上都已經成交。他老家在常州，今年27歲，身邊和他差不多年紀的同事，都和他有著類似的計劃：永遠是一條向上的路徑，賺更多錢，搬到更好的住處。

那些拚命想留在這座城市的年輕人，上海對他們而言是兩個世界。「你不進到這個市場，實際去看房，體驗不到這種瘋狂。」浙江人鄭凱西在上海待了近十年，她形容自己是「農村出來的」。有一天打車的時候，她問司機：「師傅，你們楊浦區最近房價怎麼樣？大漲了嗎？我打聽是因為楊浦區教育資源好。結果對方對此根本沒有概念：「不知道啊，有嗎？」

「誠意」是有價格的

上海的樓市是從何時開始「瘋漲」的？每個人都有自己觀察到的訊號。但不少人都提到，他們對「神盤」蟠龍天地印象深刻。

像深圳、杭州等城市一樣，在上海買新房也需要認籌，再搖號，俗稱「打新」。10月，蟠龍天地一口氣推出了948套房，在4天半的認籌期結束後，共3715組客戶認籌，刷新了滬上樓盤認籌人數的最高紀錄。

這是一個遠在上海最西側、徐涇蟠龍古鎮的住宅區，位置比虹橋機場更靠西。開發商包裝以這樣的話術：「盡覽長三角發展之澎湃紅利。」而不遠處的虹橋商務區，已經入駐了包括殼牌、阿里巴巴、華為、豐田在內的近3000家企業。

近2000人「陪跑」蟠龍天地之後，附近其他大虹橋板塊的項目便門庭若市。當王婕趕到大虹橋看房的時候，銷售的嗓音都已經嘶啞了。

王婕在上海一家媒體報道房地產，多年報道的經驗，讓她對上海樓市的動向有著敏銳的感知。當她看到上海六七月份的土拍價格上升，便立即把手裡的房子掛牌出售。國慶期間，她找到了買家，套現200多萬，加上股市裡拿出來的錢，開始准備「打新房」。

這是她第一次來到選房現場，在一個五星級酒店，從大堂一直到二樓站滿了排號選房的人。王婕第一次拿到的號排在700多位，連選房的房間都沒能進去，銷售很快出來通知大家，600多號已經清盤。第二次，她抽到600多號，便打算碰碰運氣。

煎熬的等待一直持續到傍晚5點。終於叫到了500多號——只聽房間里傳來銷售中氣十足的聲音：「這套三樓的房子你要不要？要不要！」王婕聽到那人說：「要！」接著，就傳來一陣敲鑼打鼓聲。沒一會，進去的十幾個人「瞬間」瓜分完了最後的十幾套房，「我們在外面等的人，聽得啞口無言。」

1月19日，王婕第三次搖到號，用5秒鍾選定了房子。——她按照指示進入選房系統，20秒，是這些房源獨屬於她的時間。20秒後，系統就會放下一個客戶進來和一起挑選。她知道，這是慣用的銷售手段。事實上，她也不需要再多花一秒鍾來猶豫。

新盤的熱度逐步擴散到全市。同策咨詢統計數據顯示，2020年12月，上海新房開盤項目超30個，其中13個樓盤的認籌人數超過1000。一些位置較差、過去銷售不佳的樓盤，也變成需要「趕快登上的末班車」。

蟠龍天地城市展廳開放首日到訪的客戶。圖 / 蟠龍天地官網

情緒高漲之下，開發商依靠提高認籌金和付款周期來篩選客戶，許多售樓處如今只接待已認籌的客戶。手握房票的看房人發現，「誠意」是有價格的。

在豪宅盤融創徐匯濱江壹號的售樓處，「誠意」的價格是600萬人民幣現金、700萬元的資產凍結證明。融創徐匯濱江壹號最終吸引了1051組認籌客戶，換句話說，光是「誠意」就價值60億元，遠遠超過樓盤貨值的總價。

新房市場的火熱既受改善需求的驅動，也有投資的意味。在蟠龍天地的認籌客戶中出現了85組公司客戶，就是投資客出現的信號之一。

更多資金流入了上海樓市。其中一部分，來自上海的拆遷補償。2020年上海完成了75.3萬平方米的舊改，達到原計劃的137%，而2021年又定下了70萬平方米的目標。還有一部分，則來自全球增發的貨幣。在寬松的貨幣環境下，買房是很多人所認為的抵禦通脹的有效手段。

留在上海

江蘇人劉蓓蓓在上海生活的4年裡，養成了一個習慣：走路走到一半，停下來看看房產中介的櫥窗標牌。她住在浦東世紀大道一帶，世紀大道臨近陸家嘴金融區，一開始櫥窗里還有七八萬一平米的房子，到了2020年，基本上都是10萬起。後來，那些中介都把標牌上的平方數寫得特別小，「一點點兒大」，再寫一個總價，來掩蓋加價不加量的殘酷現實。

在二線城市頻繁搶人的背景下，一線城市的搶人力度也在升級。去年9月，劉蓓蓓就看到了「985高校本科生可直接落戶上海」的消息——這後來被解讀為上海又發放了數千張「房票」。

為了不在國內996，劉蓓蓓對自己有了新的規劃。她和剛訂婚的男友決定「轉碼（農）」、留學。出國之前，落戶積分已滿的男友剛剛拿到上海戶口，兩家人便商量要在上海買一套學區房，一來，為日後回國做一手准備，二來也是投資，畢竟留學的花費不菲。

11月，劉蓓蓓先一步到了波士頓，男友還留在上海申請落戶，劉蓓蓓的媽媽駐守老家常州。三人分工明確：媽媽負責在網上找房，劉蓓蓓在美國遠程挑選，男友抽空去實地看房。行情看漲的情況下，帶時差的溝通效率著實低了一些。

「這兩天我的眼睛裡都是紅血絲。」劉所在的時區是午夜1點。「碼農的苦。最近用眼過度有些畏光，每天半夜我眯著一隻眼睛給我媽發消息。經常是中介給她一個房子，到我這覺得不錯，再等她那邊第二天，房子已經賣掉了。每天都很焦慮，擔心第二天一睜眼，就買不起房子了。」

當樓市火爆的信號逐級下傳，處在市場末端的年輕人就越容易情緒管理失敗。

盡管還有3個月才拿到「房票」，從事品牌公關業的張磊微信里中介時不時都會來寒暄幾句。「沒事就來找我聊聊天——『戶口怎麼樣了？現在漲得很快，要買房記得找我。』聽得我相當煩躁，好像全宇宙都知道上海的房子在漲。那些房地產公眾號某種程度也在煽動焦慮。」

12月21日，去年博士畢業落戶上海的徐昱致信上海市房屋管理局，呼籲上海參考杭州、深圳這些城市，搖號優先無房家庭 ，嚴查離婚買房、經營貸買房。他在信中說，自己5月份開始籌備婚房，半年來搖了四次號都沒中。他顯然憋不住了，信的結尾是一個感嘆句：城市要發展，引入人口、留住人口是關鍵啊！

一個月後，一份包括「嚴控假離婚購房」「新房搖號無房人士優先」等數條措施的上海樓市政策出台。

不少急著在這場 游戲 里下注的人都停了下來，捏緊手中的籌碼和骰子。互通有無的微信群里全是問號，試圖看清之後的發展。一些已經辦了離婚手續、交了上百萬第二套房定金的夫婦則陷入慘淡愁雲——僅僅幾天前，離婚登記處笑嘻嘻的畫面還是好笑的段子。而那些真離婚的上海人，則失去了3年的購房資格，增值稅費的細則也影響了一大批購房者。

目標，房子

「我之前慢慢悠悠的，元旦假期最後一天才剛賣掉現在住的房子。」一跑去看新房，才發現市場已經如此瘋狂，鄭凱西才有點著急了。夫妻二人商量，要不趕緊隨便訂一套吧，「不然剛到手的錢攢在手裡，外面如果一直在漲，一下子一兩年就白幹了」。

他們很快鎖定了一套遠在嘉定新城的學區房，但首付需要准備280萬人民幣——房東和他們的情況顛倒過來，剛剛簽下第二套房，急著出手套現。

1月21日這天下班，丈夫對鄭凱西說，他已經想好，把老家的房子抵押掉，中介也聯系妥當了，這幾天內就能貸出錢來。結果過了一兩個小時，政策來了。

「觀望一下吧，不著急了。」這對夫妻商量。

但同時，鄭凱西開始抓住任何一個機會跟人聊房子，「據你了解，新政策下來之後，剛需族的心態都跟和我一樣嗎？再觀望觀望？你覺得接下來會怎麼樣？」

遲遲買不到滿意的房子，鄭凱西一度陷入了懊惱，後悔自己沒有早點研究行情。這也是為什麼當她聽說嘉定正在辦一所新的九年一貫制學校，便立刻和丈夫去看房。盡管嘉定遠在上海西北角，但「學區」加持讓他們看中的房子在一周內價格涌動。這對夫妻聽說這所學校是「重點引進」的名校分校，試圖抓住這個機遇，提前購置一套「崛起中」的學區房。

學區房變得如此重要，和去年3月上海教委公布的「公民同招」「民辦搖號」政策有關。上海民辦中小學的師資向來強於公辦。一旦民辦也參與搖號，格局驟變，許多家長便轉投確定性更強的公辦學校。

「我們都是靠讀書讀出來，才能在上海紮根，所以都特別重視教育。」做外貿生意的鄭凱西住的小區在浦東，對鄰居各方面的情況多少了解：樓上住著的那位是北大畢業，其他的有清華畢業的，還有交大的教授、復旦的老師……聊起這些在華為、拼多多、SAP、思科工作的同齡人，鄭凱西心有戚戚。「我們看起來高薪，有年收入超百萬的，但如果沒有家底，也抵不過一套學區房的首付。」

這幾年，眼看著大家收入慢慢跟了上來，「但凡有點能力的，就想擠一擠，再努努力，讓孩子到稍微好一點的學校。你會心動的。你會想，自己還留在這里干什麼？」今年趕上生二胎，鄭凱西對置換學區房的決心更大了一些。

和其他打算留在上海的人一樣，進步、發展、更大的空間——永遠是鄭凱西生活的關鍵詞，而房契上的簽名，則似乎是唯一一筆可以標記所有努力的記號。

趕在春節前搞定了換房這樁大事，芮貝卡總算情緒穩定。不過她對新房子的朝向還是不太滿意，便開始設想如何解決採光的問題：買一台烘乾機徹底解放陽台。當然，她也開始暢想未來的生活。「關鍵是我們新買的這套房子地段特別好，周邊還有多抓魚書店、蔦屋書店。」講到這里，她的語氣快樂起來。

張磊還在觀望。等到今年4月正式落戶的時候，他的名字、供職公司，會像所有其他新上海人一樣出現在公示名單上。他已經計劃好，一旦落戶就立刻出手買房。

雖然每天都有中介來問候，但張磊說，最近他還不太焦慮。只有當他真的有資格被扔進新房認籌的盤子里，當自己拿著房票卻搖不到號的時候，他說，焦慮的頂峰或許就要來了。

上海某即將開盤的樓盤（均價12w每平米），看房認籌者眾多。圖 / cfp

⑷ 監管再加強 房企融資生死局

對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。
9月11日，北京銀保監局官網公示的兩張罰單，再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。
因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元，歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。
這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來，陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。
9月15日，時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到，之所以被罰是由於之前的違規項目，並非最近新出的項目，但該人士並未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地產業內人士對時代周報記者表示，接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢，目的是引導房企融資更加合規。
在「房住不炒」的大方向下，房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。
監管漸嚴
在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。
在他的理解里，對房企融資端切入的調控，不僅僅是影響到房企拿地，更可能會蔓延到下游的銷售端。
在此番話出現的前三個月，由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）率先吹響了警報。
根據5月17日發布的23號文，過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象：禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。
監管部門還在「查漏補缺」。8月，一線城市、二線在內的32個城市銀行，隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。
近日，按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析，5‒9月政策明顯呈現三步走態勢。
他認為，首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」，再到第二部「嚴控信託」，第三步則是實質性落實，「加大整治」。
監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。
同策機構的最新數據顯示，8月份40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，這也是年內第二次斷崖式下跌。
另據世聯行和用益信託數據，具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。
8月房地產全行業境外發債112億元，環比大降77%。同樣，投向房地產新增信託項目金額為616億元，環比降低19%，同比減少40%。
在時代周報記者9月13日的采訪中，多位地產業內人士認為，未來繼續出現的融資下降，將會擴大對房企拿地的影響。
9月16日，某規模型房企投拓部人士陳波（化名）對時代周報記者表示，離開往常游刃有餘的配資拿地，開發商需要時間適應。
「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地，也就意味著一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。
陳波說，有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。
這也就意味著，開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。
9月13日，接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者，盡管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑，前融業務難以為繼。但目前，還是有房企以符合「四三二」（「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質）標准項目為名義的融資，行業俗稱「套殼」。
據了解，套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資，但不抵押該項目也不進行強監管，而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。
該模式沒有明確被列入23號文中，因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同，尚有操作的空間。不過截至發稿，時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。
中小型房企困局
市場寒冬之下，不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。
從8月業績會上釋放的信息看，「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型，從今年5月開始至今，公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地，從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。
同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件，「除非有政策的利好，投資態度謹慎」。
但是，這些於開發商而言，都是節流的手段之一，想要活下去，開源才是關鍵。
自然，如何融到錢，受到關注。
監管對房企融資的嚴控，並不意味著對融資的一刀切。
事實上，房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。
8月30日，深交所披露的公開信息顯示，碧桂園發行的「華西‒碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過，擬發行金額為18.31億元。
此外，像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等，正在等待監管層受理的道路上。
在REITs融資上，招商蛇口也試圖打開通道。9月2日，公司公告，計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功，港交所將迎來第12隻REITs產品。
業內也有擔憂。「相比較而言，小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。
也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示，融資的收緊對公司而言未必是壞事，「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資，不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用」 。
分化加劇
不過，地產企業融資成本也在出現巨大分化。
融資成本的高低、融資額度的大小，正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說，當下的情況並不樂觀。
根據2019年上半年的財報，民營房企的融資成本普遍在6%‒9%。頭部房企碧桂園（02007.HK）、萬科集團（000002.SZ；02202.HK）、中國恆大（03333.HK）、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%，較去年年末下降了0.02%。
央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例，前者今年來的多筆債權，利率達到9%‒11%之間，而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券，票面利率0.1%。同時截至8月以來，40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中，招商蛇口占據4筆。
但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異，地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。
公開信息顯示，多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。
「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。
頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，「以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略」。
「於房企而言，我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日，聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告（2019）》發布會上提示。

⑸ 如何將博客跟論壇合並

分類: 電腦/網路 >> 互聯網
問題描述:

我網站用的是同策論壇tcbbs和myweb博客，現在想整合。

但是我不知道該怎麼弄

有沒有高手教教我

我的QQ：***********

解析:

這兩個系統都不熟悉

應用范圍不大的話選論壇或者博客其中一個得用戶表作為以後使用的然後再修改另外一個的數據連接部分

然後是用戶數據的合並，就看你自己了。

如果考慮得遠一些，可以考慮把用戶表做成單獨的資料庫然後用sql server發布到每一個單獨的網站的資料庫裡面

⑹ 三四線城市迎樓市逆向調控，七城發布房價限跌令

在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調控的同時，部分三四線城市正迎來「逆向」調控，「限跌令」在各地落地。

據不完全統計，已有至少7城通過約談房企或出台政策的形式，限制房企降價行為。但在降價行為背後，債務壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現實，一場房價保衛戰正在上演。

至少七城發布「限跌令」

據澎湃新聞不完全統計，截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等7城公布房價「限跌令」。

之所以稱為「限跌令」，是因為部分房企或中介在採取降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理新建商品房時，受到了政府官方約談或制止。

以湖南株洲為例，9月9日，有市民、網民反映金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序。對此，株洲市住建局隨後對上述企業項目負責人進行了約談，並計入企業信用不良記錄。

更早前，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉建設局發布的《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若幹事項的通知》中明確提到，商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，同時，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

從目前公布「限跌令」的城市看，各地主要打壓的是惡意降價行為，其中部分房企的銷售定價遠低於市場價格，被認為嚴重擾亂了市場。

制圖：澎湃新聞

房企降價銷售為哪般？

房企降價銷售背後，原因為何呢？

銷售規模「由漲轉跌」，房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

同策研究院根據國家統計局公布的數據監測顯示，7月份，全國商品住宅銷售面積為1.15億平米，同比下降9.45%，環比下降40.6%。這也是近一年以來首次「由漲轉跌」，說明我國房地產銷售進入下行通道。

而從開發資金結構來看，銷售回款占融資的比例達到57.15%，比2020年高了3.9個百分點，國內貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個百分點，這說明房企融資主要靠銷售回款，並呈現上升趨勢，未來房企融資主要靠「自身造血」。而銷售規模增長首次「由漲轉跌」說明房企最核心的資金來源已經開始下跌，房企回籠資金的壓力加大。

融創中國董事會主席孫宏斌在今年中期業績會上就提到，下半年的市場壓力比較大，主要來源於兩個方面，一是有些企業壓力比較大就開始降價，另一個是國家的政策比較堅決，讓大家對房價有了不上漲的預期，現在經濟壓力也比較大，大家的購買力受到了影響。

孫宏斌認為，現在的市場特別像2018年，「整個信貸市場資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款相對比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場大幅下滑。今年下半年的銷售壓力很大，預計下半年市場還是會比較慘烈的。」

樓市轉向或也成為行業共識。佳兆業集團主席兼執行董事郭英成在業績會上表示，這幾年特別是今年以來，房地產市場的調控更加精準，政策的落實也比以前更快。但同時，我們也面臨很大的挑戰，精準調控後，銷售端銷售完以後，按揭的資金回籠相較以往可能會慢，這也給企業帶來了一定的壓力。

另外，債務壓力也是懸在部分房企頭上的一把「利劍」。

據同策研究院公布的相關數據，今年房企到期債務規模達到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%，較一季度下降了1.34個百分點，較提出三道紅線的2020年下降了1.23個百分點。這說明調控的效果開始顯現，房企都把降低負債，優化三道紅線當做首要戰略。但同時，愈加嚴厲的監管措施也加速了一些房企暴露自身債務缺陷，房企債券違約的案例正在不斷增加。

據貝殼研究院統計，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅6個月，已違約的房企就有12家。

同策研究員研究總監宋紅衛認為，在上半年房地產市場銷售較好的情況下，房企回籠資金償債較為容易，但是7月份以來，整個行業進入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯，為了現金流，降價銷售，以價換量，成為不少房企的選擇。

面對當前的市場環境，世茂集團董事長許世壇就在中期業績會上提到，房住不炒、三道紅線、集中度管理等政策會持續，這樣的政策背景下，企業不再適合強調高增速，因此公司戰略「從攻轉防」，同時加大現金、回款率的考核。

許世壇稱，公司有做一些抵禦市場下行的措施，公司對7月和8月的銷售進行分析，整個行業的銷售出現下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標，目前按揭額度仍有缺口，公司對價格進行動態管理，提升對首付比例高購房者的優惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對價格進行動態管理，同時，加大價格優惠措施。

價格能不能降？

房價下降在很多人眼裡本應是好事，為何出台「限跌令」？中國新聞網在《房價「限跌令」和「限漲令」同時出現，樓市咋了？》一文中提到，房價並非「不能降」，而是「別瞎降」。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，不管對中央來說，還是對地方來說，「三穩」都是樓市調控的目標。大漲大跌都是不可取的，都可能會引發市場預期波動，並將這種漲跌進一步強化。也就是說，如果出現明顯下跌，可能會因為市場的預期，導致進一步下跌，形成下跌的循環。這時候必須要通過政府的干預，阻止這種預期的形成和循環。

岳陽市住建局相關工作人員在回應出台《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》時亦表示，近期有龍頭房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，造成市場混亂，這是政策出台的主要原因。

某TOP40強房企營銷人士指出，「在市場出現回調的時候，很多開發商會根據自身情況進行一定力度的降價促銷。當然市場還是分化的，一線和二線城市不太存在庫存問題，但三四線樓盤在樓市回調期去化相對慢，那我們會給出一些優惠加速銷售，是很正常的。政府主要打擊的是惡意降價，怕不利於市場穩定，也會引發維權這樣的社會事件。」

「部分城市房價下行的壓力的確在增大。從統計局公布的數據來看，近幾個月房價出現環比下行的城市不斷增多，同時房企降負債壓力也在不斷增大，導致在部分城市或區域房企加快出貨節奏，降價促銷的現象有所增加。但是，房企的降價行為一旦引發降價潮則會引發連鎖反應，極大影響房地產市場有序發展，同時還會影響到土地市場，對當地經濟產生較大影響。」58安居客房產研究院分院院長張波說道。

那麼，「限跌令」是否有效？在李宇嘉看來，樓市在歷史最高位運行，各方對穩定的訴求很高。不管是對於快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區域，還是部分區域，都得進行適當的干預，包括不允許大幅度的降價營銷，這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯，這種干預一定是有效的。

廣發證券發展研究中心房地產行業研究員郭鎮則對澎湃新聞表示，對政府來講，並不希望看到房企互相競價後出現房價一直下跌的情況，這也會使市場進入一個比較惡性的狀態，因此維持房價穩定，不出現大漲或大跌一直是近幾年來調控的方向。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出，從目前出台「限跌令」的城市來看，基本都是庫存量較高、去化壓力較大的城市，或許存在部分開發商為加快銷售回款速度而大幅降價，一定程度上導致市場亂象發生，不利於樓市發展。出台「限跌令」有效抑制房價下降過快，避免樓盤大幅降價等市場亂象，進一步規范樓市交易行為，有利於促進房地產市場健康平穩發展。

⑺ 「十四五」開局房地產市場政策加碼 超140次調控精準「穩預期」

2021年一季度，全國商品房銷售面積3.6萬平方米，銷售額3.8萬億元，比2019年1～3月分別增長20.7%和41.9%。持續回暖之下，中央與各地方樓市調控政策頻發，從政策監管、土地調控到金融監管，都表現出了前所未有的決心，調控方式、力度及精準度均出現了顯著升級。

2020年以來全國高價地成交宗數 來源：中指院

多地法拍房納入限購

政策的補丁越打越細，繼2017年北京法拍房實施限購之後，上海也在2021年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍，數月後，杭州、合肥、成都等地接連跟進限購法拍房。

最新消息是，4月21日，樓市調控標兵長沙也宣布將司法拍賣房納入限購。嚴躍進表示，「這意味著長沙開始了對房源炒作的管控。」

「此次長沙雖然沒有明確發文，但其實和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會明確限購的相關條款，所以可以理解為是政策收緊的導向。從實際情況看，長沙這兩年房地產調控總體到位，但一些司法拍賣房因為不限購，也出現了價格炒作等現象。政策進一步表明了依然從緊從嚴的導向，預計後續全國其他城市在司法拍賣房方面也會有收緊的動作。」嚴躍進說。

嚴查違規信貸流入房地產市場

2020年末，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

2月，多城市上調了中小銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上限，提高的幅度在1～2.5個百分點不等，各地調整的指標類型亦有所不同。

中指研究院報告指出，一方面，在「房住不炒」的定調下，當前政策充分體現了因城施策的靈活性，各地根據實際情況合理調整上限；另一方面，中小銀行房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比上限的提升亦有利於保障合理購房貸款的發放，保障剛需群體置業需求。預計短期內將有更多省市出台相關政策，引導市場預期的穩定。

隨後，一線城市及多個熱點城市開展了違規信貸嚴查工作，僅3月份，深圳、廣州、上海、北京、杭州密集開展專項檢查。據中指研究院不完全統計，目前上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，查出主要存在四類問題，包括貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場，首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等。目前，各銀行正制定整改方案。

廣東省各銀行機構開展自查，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元，共有305戶被罰。針對上述違規現象，銀行機構對違規貸款將進行終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等處理。

北京銀保監局轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約占經營貸自查業務總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業務不審慎，部分涉及借款人刻意規避審查。

3月26日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規行為「黑名單」，加大處罰問責力度並定期披露。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示：「經營性貸款流入房地產市場隱患重重，加大了房地產市場的杠桿，不利於房地產市場的平穩健康發展。」

⑻ 外地人補繳社保即可買房，南京為了樓市有多拼

近日，網上流傳南京再次調整樓市限購政策，允許非本市戶籍人員通過補繳社保購房。

為此，中國新聞周刊致電南京市房地產市場交易中心，獲悉外地戶籍只要在南京連續繳納6個月社保，即可開具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區分。

不過，該中心工作人員也表示，目前這一政策並沒有「官宣」，亦沒有具體文件。

南京市住建局一位工作人員告訴中國新聞周刊，近日他們也接到不少針對補繳社保購房的咨詢，但由於具體政策沒有出來，他們也不清楚，「還是要去市政服務中心大廳和房地產市場交易中心的窗口，購房證明開得出來就能買」。

一位業內人士告訴中國新聞周刊，南京此舉意在試探市場反應，「同時給自己留有餘地」。

今年以來，隨著房地產市場整體下行，各地穩樓市舉措密集出台，從購房補貼、寬公積金、土拍款緩繳到補貼契稅等，不一而足。

作為長三角中心城市之一的南京，其樓市一直以「穩健」著稱，但此次傳出允許外地購房者補繳社保即可購房，確實放出樓市限購松綁的信號。

此前多次出台調控政策

長三角地區一直以來是我國最重要的房地產市場之一。據58安居客房產研究院數據顯示，2021年全國商品住宅新房銷售量15.65億平方米，而長三角41城銷售總量達3.47億平方米，佔比全國22.2%。

作為長三角「最強二線城市」的南京，其樓市重要性不言而喻。

據中國新聞周刊不完全統計，從今年4月以來，兩個多月的時間里，南京已先後十餘次出台樓市調控政策。

如在調整限購方面，允許工作地點在限購四區內（鼓樓、玄武、蓁淮、建鄴）的南京本地居民，在原有限購套數上，可多購一套二手住房。同時，對限購四區外的地區，大范圍放開新房及二手房限購。

限售政策也進一步放開，由此前取得《不動產權證》滿三年後方可上市交易，調整為自合同備案之日起滿三年後即可上市交易。

此外，在首付比例和公積金額度上也有放開。其中，名下有多套房的，房貸已結清，新購房首付只需五成，利率可以按首套執行；首次使用住房公積金貸款購買第二套房，住房公積金最高可貸額度調整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶。

至於針對外地購房者的限制，其實在4月27日，南京就已做調整，將「3年內在南京連續繳納2年及以上社保或個稅」的購房門檻，降低為「1年內在南京累計繳納6個月社保或個稅」，但明確規定社保不可補繳，且離異買房仍追溯兩年內家庭購房記錄。

此次南京再度釋放消息，允許外地購房者通過補繳社保的方式，購買部分區域房子。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這說明南京對購房政策進一步放鬆，有助於外來人口購房門檻的降低和購房需求的積極釋放。

「這也說明此前南京密集的樓市調控政策，對市場提振效果並不明顯。」嚴躍進進一步解釋道。

從「一房難求」到無人問津

據同策研究院數據，今年3、4月份，南京商品住宅成交面積分別為69萬和62萬平方米，同比分別下降59.49%和63.33%，下降幅度較大，且呈擴大趨勢。

南京市房地產學會副會長李子墨接受中國新聞周刊采訪時談到，南京的房地產經過這么多年發展，一直表現得較為穩健，其漲跌基本上和大部分一線、強二線城市保持同頻共振的節奏。但從去年8月起，南京樓市成交量開始下滑，整體處於下行態勢，疫情又加劇了這一現狀。

李子墨認為購房者的信心和樓市有著立竿見影的聯系，樓市要穩定發展，首先要提振市場信心。

與此同時，作為長三角城市群龍頭的上海，因疫情封控，整個樓市交易停擺近2個多月，也波及了周邊城市。

「江蘇至少有一半以上的房企總部或區域總部在上海。」李子墨對中國新聞周刊說，一些房企負責人由於被封控在上海，導致部分項目無法正常運轉，甚至一些交易鏈條被阻斷。

他說，最初只是南京郊區板塊賣不動，現在蔓延到南京最熱門的「辣子雞」板塊江北核心區，整個市場顯得尤為冷清。

疫情的多點蔓延也令南京在一定程度上錯失了「金三銀四紅五」修復行情的最佳時機。

在南京從事地產中介的門店經理周立告訴中國新聞周刊，去年南京某熱門樓盤曾經出現「萬人搖號」的場景，即便開發商要求八成首付，依然「一房難求」，但同一個樓盤，現在首付降到三成，卻無人問津。

可以說，南京樓市去年的火熱與今年的冷清形成了鮮明的對比。

周立談到，外地購房者可以補繳社保購房的消息傳出後，找他咨詢的人有所增加，但沒有預期中的「爆火」場景出現。

「即便一些客戶認為房子仍具投資保值屬性，現在也不會輕易出手。」在周立看來，新信號短期內不會對樓市造成太大影響。

同時，由於近期南京頻頻松綁限購限售政策，市場上二手房庫存量有所增加。周立認為，未來相當長一段時間內，都會是買方市場，「對於大部分樓盤業主而言，想要快速賣房，或許只有降價一條路」。

土拍罕見遇冷

市場萎靡不振的同時，南京土拍同樣遇冷。

在今年4月22日，南京首輪土拍中，20幅地塊中有8宗底價成交，6宗流拍，只有3宗地塊觸及最高限價。

首場土拍以前所未有的慘淡收場，且在拿地的房企中，多為央企、國企，民企的身影已愈發鮮見。輿論認為，在當前的市場環境中，民企的生存、資金壓力更為艱巨，拿地難度更大。

2021年南京土地出讓收入達到2100億元，土地財政的依賴度（賣地收入/一般公共預算收入）超過100%。

有分析指出，土地出讓金依然是當下地方財政中很重要的一部分，尤其在多輪疫情沖擊下，經濟下行壓力加大，土地成交不振直接影響地方財政收入。

「南京今年賣地指標估計和去年差不多，但今年首輪土拍才成交191.75億元，年化完成度只有預期的20%左右。」李子墨認為，這將會對第二輪土拍造成很大壓力。

之前不少業內人士在首輪土拍結果出來後，已預估在第二次土拍之前，南京可能會加碼出台救市新政，進一步刺激市場。

事實上，此次樓市新信號被釋放出來的同時，也正是南京第二批集中供地的階段。

據悉，南京將於7月12日進行第二次土拍，預計出讓44宗商品住宅地塊，總出讓面積196.99萬平方米，總建築面積452.36萬平方米，總起價755.8億元。

在這44幅商品住宅地塊中，有13宗地塊實行「差異化定價」，即不設毛坯限價，但其餘31宗地塊將繼續實行毛坯限價政策。不過，多個片區的限價有所上調。

如南部新城大校場宅地的限價為47500元至48000元/平方米，而此前該區域的最高毛坯限價為45300元/平方米，上漲約3000元/平方米；河西南部的毛坯限價為48000元/平方米，較之前上漲了1650元/平方米；而河西中部宅地的毛坯限價高達55000元/平方米，刷新了南京毛坯限價紀錄。

嚴躍進認為，這些住宅用地限價的上漲，意味著當前南京在供地方面的政策較之前更開放。

他說：「南京對於樓市政策的進一步放鬆，多少會對房企產生一些影響，即房企的拿地會和後續市場的預期掛鉤。若是房屋銷售市場有提振的空間，那麼後續拿地方面積極性自然會增加，有助於市場信心從銷售端傳導到供給端。」

觸底回暖並不易

在江蘇蘭亭企業咨詢管理有限公司負責人、南京資深地產人王大國看來，當下南京樓市發展還面臨著兩大短板：人口與位置。

人口是一個看似長遠卻能影響樓市和房價的根本性力量。王大國認為，南京想要扭轉樓市萎靡態勢，還需重視人口紅利。

但這些年，南京對人口的控制一直較為嚴格。

第七次全國人口普查數據顯示，2020年11月1日，南京常住人口達到931.47萬人，與「六普」相比，10年間全市常住人口只增加了131.10萬人。雖然增加的人口並不算少，但與其他強二線城市相比，就多少顯得有些遜色。

這期間，西安增加了448.51萬人，成都增加了581.89萬人，廣州則增加了597.58萬人。

有分析認為，南京的地理位置也在一定程度上限制了其發展。

南京被戲稱為「徽京」，地處蘇皖交界地帶，北西南三面被安徽包圍。因此，南京都市圈是一個跨省城市群，涵蓋江蘇省的南京、鎮江、揚州、淮安、常州的溧陽和金壇，以及安徽省的馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城等地。

王大國認為，這為南京帶來新的發展機遇的同時，也在一定程度上限制了其發展。

「中國的行政體制對經濟發展影響巨大，安徽城市不可能處處迎合南京，且相連的滁州、馬鞍山、蕪湖等城市發展程度並不如南京，就目前來看，更多的是通過南京帶動周邊城市發展。」王大國認為，難以與周邊城市形成協同發展局面，也限制了南京樓市更好發展。

因此，他建議南京在松綁樓市的同時，出台更多人才購房政策，吸引更多優質人才落戶南京，進一步增強城市競爭力。與此同時，加強低收入家庭住房保障，並減少對樓市高端產品的過多干預。

「應該讓城市房地產市場的差異化成為常態，讓低收入人群有所居的同時，允許高收入人群在市場化中根據自身需求匹配合適的產品。」王大國說。

他認為，南京科教文衛發達，交通樞紐位置突出，製造業產業鏈齊全，且有著龐大的中產階級群體，只要限購政策能進一步松綁，樓市便能逐漸回暖。

李子墨也認為，南京房地產市場有政策托底，不可能再大跌，「但目前形勢依然非常嚴峻」，樓市真正觸底後，回暖恐怕不容易。

（應受訪者要求，本文周立為化名）