集團估演算法

A. 地產集團公司親自開發的樓盤項目,如何計算自有資金投入

地產集團開發項目自有資金投入計算方法：

萬達自有資金佔比通常在30%-40%，資金來源包括資產抵押、租約抵押用於滾動開發，以及聯發品牌投資。

銀行和監管機構對房地產項目自有資金比例有明確要求，股份制銀行亦制定相應的貸款政策。

房地產企業提高自有資金比例主要方法有：虛增資本公積、股東或關聯公司借款、承包商及材料供應商墊資等納入自有資金比例計算，項目拆分、滾動開發，調整項目投資估算。

1. 虛增資本公積：股東以土地使用權、資金或債權投資，或企業接受債務豁免、捐贈或資產重估增值計入。但需符合企業會計制度和稅收政策。

2. 借款與墊資：股東或關聯公司借款實質為對外負債，不能算作自有資金；承包商墊資受償優先於銀行貸款，同樣不能計入。

3. 項目拆分、滾動開發：需明確項目分期建設，並與工程規劃、施工許可證一致。分期開發需重新計算自有資金比例。

4. 調整投資估算：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅應計入經營稅金，不得納入總投資。土地費用需剔除土地增值部分。

B. 公司估值(一)：如何估算貼現率

貼現率是指將未來支付改變為現值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據向銀行要求兌現，銀行將利息先行扣除所使用的利率。這種貼現率也指再貼現率，即各成員銀行將已貼現過的票據作擔保，作為向中央銀行借款時所支付的利息。一、資本資產定價模型（CAPM）資本資產定價模型用不可分散化的方差來度量風險，將風險與預期收益聯系起來，任何資產不可分散化的風險都可以用β值來描述，並相應地計算出預期收益率。E（R）=Rf+β（E[Rm]-Rf）其中：Rf =無風險利率E（Rm）=市場的預期收益率投資者所要求的收益率即為貼現率。因此，從資本資產定價模型公式可以看出，要估算出貼現率要求以下變數是已知的：即期無風險利率（Rf）、市場的預期收益率（E（Rm））、資產的β值。二、估算無風險利率無風險利率，是指投資者可以任意借入或者貸出資金的市場利率。現階段，符合理論要求的無風險利率有兩個：回購利率、同業市場拆借利率。在債券市場發達的國家，無風險利率的選取有三種觀點：第一種觀點：用短期國債利率作為無風險利率，用根據短期國債利率計算出的股票市場歷史風險溢價收益率作為市場風險溢價收益率的估計值。以這些數據為基礎計算股權資本成本，作為未來現金流的貼現率。第二種觀點：用即期短期政府債券與市場的歷史風險溢價收益率計算第一期（年）的股權資本成本。同時利用期限結構中的遠期利率估計遠期的無風險利率，作為未來時期的股權資本成本。第三種觀點：用即期的長期國債利率作為無風險利率，用根據長期國債利率計算出的股票市場歷史風險溢價收益率作為市場風險溢價收益率的估計值。以這些數據為基礎計算股權資本成本，作為未來現金流的貼現率。三、估算風險溢價CAPM中使用的風險溢價是在歷史數據的基礎上計算出的，風險溢價的定義是：在觀測時期內股票的平均收益率與無風險證券平均收益率的差額，即（E[Rm]-Rf）。對於使用算術平均值還是幾何平均值有很大的爭論。主張使用算術平均值的人認為算術平均值更加符合CAPM期望一方差的理論框架，並且能對下一期的收益率做-全球品牌網-出較好的預測。主張使用幾何平均值的人認為幾何平均值考慮了復利計算方法，是對長期平均收益率的一種較好的估計，這兩種方法所得到的溢價利率可能會有很大的差異。四、估算β值關於β值的估算，因首次公發與增發項目類型不同估算方法不盡相同。對於增發項目來說，其已經是上市公司、股票已經上市交易，對其β值估算的一般方法是對股票收益率（R1）與市場收益率（Rm）進行回歸分析：R1=a+bRm，其中：a=回歸曲線的截距， b=回歸曲線的斜率=cov(R1 Rm)/σ2m。對於首次公發項目，其股票尚未發行上市，無法通過上述估算方法得出β值，需要通過其他方法進行估算。可比公司法，即利用與該公司經營風險和杠桿比率都具有可比性公司的β值。而後，利用前面講過的β值與杠桿比率的關系，我們可以進一步根據被評估公司與可比公司之間財務杠桿的差異對β值進行調整。公司基本因素法，這種估算公司β值的方法是綜合考慮行業與公司的基一因素，損益表與資產負債表的一些科目都對β值有很重要的預期作用，高紅利支付率表明公司β值較低；公司收益不穩定並且與宏觀經濟有很大相關性表明公司β值較同。研究人員已經對公司β值與其基本因素之間的關系進行了研究。據此便可依據資本資產定價模型公式計算出貼現率。歡迎與globrand（全球品牌網）作者探討您的觀點和看法，趙梅陽，金融投資專家|集團管理專家 個人背景：工學、理學、商學、金融。）進入趙梅陽專欄

C. 資產評估的一到計算題

經濟性貶值=(1-750/1000)*0.7=17.5%
實體性貶值15%
公平市場價值=1000000（1-15%)x(1-17.5%)=701250
市場法的基本公式是
估價對象價格=交易案例房地產價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數
各個修正系數的確定所遵循的原則一定是：評估對象參數/參照案例參數
拓展資料：
企業資產評估即資產價值形態的評估。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標准和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。
資產評估就是對資產重新估價的過程，是一種動態性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。因此，資產評估需要規范進行。
資產評估的分類：
1、承包、租賃經營的資產評估，目的是為了評價企業或經營者的經營業績；
2、聯營、股份經營、中外合資合作經營的資產評估，目的是為了資產現值來確定參與投資各方合理的權益；
3、資產拍賣、轉讓、破產清算的資產評估，目的是確定資產拍賣的底價；
4、抵押貸款、經濟擔保的資產評估，目的是測定企業的資產現值，取得信用；
5、納稅的資產評估，目的是為了確定應納稅額。
一、無形資產評估
1．商標權、品牌、商譽、企業家自身價值等價值評估；
2．專利權、專有技術、軟體、著作權、新品種發明權、秘訣等價值評估；
3．特許經營權、土地使用權等價值評估；
4．專家網、銷售網、客戶名單、長期合同等價值評估；
二、企業價值評估（並購、重組、股權轉讓）
三、股權評估（流通股，非流通股、法人股）
四、服務於財務報告的評估
1．投資性房地產評估；
2．無形資產評估 ；
3．資產減值評估；
4．企業並購評估；
5．債務重組的評估；
6．金融資產的評估；
五、整體資產評估
適用於企業股份化改制、發行股票上市、企業兼並、收購或分立、聯營、組建集團、中外合作、合資、融資、破產清算等目的整體性企業資產評估。
六、單項資產評估
機器設備、建築物、房地產、林產等各類實體資產的評估。