級距的演算法

『壹』 電費2種演算法！租屋新制上路，攸關荷包權益別忘看好電價級距

【李宇涵】「一期電費繳出1300多元，中餐是不是該吃少一點？還是下個月不要吹冷氣了......」這是許多在外租屋的小資族心聲，昂貴的電費是許多租屋族的痛，但主導權永遠在房東手上，房客只好東省西省以降低電費；不過，內政部推出新版租賃契約規定，增訂電費計收規范，規定房東不得收超過台電當月用電量最高級距的每度金額。 除此之外，還有常見的租屋糾紛問題，在這次法案修訂中有明確的規范，不僅讓租屋族有保障，也可保護房東的權益，新版租屋契約在9月1日正式上路！你是否經常覺得租屋心驚驚？搞懂新的租賃法案，就可減少你心中的不安羅！ （編輯推薦：租屋族注意！房租抵稅有眉角，房東所得稅轉嫁房客可以嗎？）

租賃契約更明確！房東、房客皆受惠

房東跟房客的契約糾紛層出不窮，內政部推出最新版的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，增訂「電費計算」、「終止租約」、「遺留物處理」、「修繕行為」、「室內裝修」及「押金擔保」等規范。 為了平衡房東與房客的權益，新版租賃契約不只照顧租屋族的需求，也替房東增添了一道防護網，在租屋族方面，不少專家預測「電費計算」的變革應該會讓租客很有感；房東方面，押金的擔保項目更加明確，可避免惡房客無限上綱。

電費按「夏月」、「非夏月」計算！租屋費率不可超過台電價表

有民眾在網路發文表示，電費動輒一度6元以上，要找到5度以下的租屋處很難，長期下來真的吃不消；然而，舊有的住宅租賃契約規范並無明定房東的收費標准，導致房東與房客的糾紛不斷。 對此，內政部表示，新版的租賃契約將電費計價區分為「夏月（6月～9月）」與「非夏月」，房東收費不可超過台電公司規定的當月用電量最高級距的每度金額。如此一來，就可避免房東超收電費賺取暴利的情況。 台電電價級距表： 用電度數級距 非夏季電價 夏季電價 120度以下 1.63元 1.63元 121度到330度 2.1元 2.38元 331度到500度 2.89元 3.52元 501度到700度 3.94元 4.8元 701度到1000度 4.6元 5.66元 1001度以上 5.03元 6.41元

提前終止租約有條件合法！必須提前3個月或30日告知對方

有時因不可抗力因素，迫使房東無法續租，或者房客需提前搬離，這時提前終止契約就容易與對方發生沖突；然而，舊契約並無硬性規定終止契約的告知期限，因此，新版租約規定，依照不同情形，應在終止契約的30天前或3個月前通知對方。 （編輯推薦：租金補貼2020首批申請8月起跑！名額加碼、資格放寬，最高每月補助5000元！） 不過，如果有住宅中有危害公共安全，或者會對房客造成傷害的情況時，就不需要提前通知。例如，A房客因疾病有長期療養的需要，他就必須在30天前通知B房東，才可終止租賃契約，並且無須賠償房東違約金；但如果A房客在租屋處放置具有爆炸性的危險物，B房東就可直接停租，不需再提前通知。 以下是房東、房客可以終止契約的情形： 房東 房客 3個月前 為重新建築而必要收回 無 30日前

• 欠繳租金或費用總額達2個月以上租金額
• 擅自變更用途
• 擅自轉租
• 未經同意或未依法規進行室內裝修

• 住宅需要修繕，房東遲未修繕
• 非房客造成的住宅滅失
• 因疾病、意外有長期療養需要
• 第三人就租賃住宅主張其權利

無須通知

• 存放有爆炸性、易燃性物品
• 室內裝修損害建築結構安全

住宅有危及房客的安全或健康瑕疵

房東需負修繕責任，房客欲裝修必須經房東同意

冷氣、馬桶等設備壞掉應該由誰來修？這是許多房東與房客經常爭執的事項，舊有規定可由房東、房客彼此協議決定；新契約規定，住宅或附屬設備損壞時，應由房東負責修繕，如果房東並未及時修理，房客可以自行修繕，並且可向房東請求修繕費用，或者從租金里扣除。 而房東修理設備必須要做的行為，例如廁所水管漏水，必須請水電工到房客房間修理洗手台，這時房客不可拒絕房東的修繕要求；如果修繕期間導致房客暫時無法居住，房客可以向房東請求扣除該月的一部分或者全額租金。 另外，如果房客想要在租屋處布置裝修，必須經過房東同意才得以行動，若因裝修而導致租屋處有損壞，房客必須負修繕責任。

租屋務必點交明確！遺留物未取回，房東有權清除並且扣除押金

當租賃契約到期時，房客時常有遺落物品在原租屋處的情形，除了有跟房東在契約中約定遺落物處理方式外；新版的租屋契約明定，當房客與房東點交完成後，房東發現有遺落物並且有提醒房客要前來領取，若房客遲遲未領取，可視為拋棄該物所有權，因此房東有權利將該物清除。 另外，房東清除房客遺留物所花費的費用，可以從房客的押金扣除，如果押金不足，房東可以向房客請求不足的費用。

房客欠繳租金，房東可從押金里扣除

租屋押金在舊有規定中屬於擔保金的一種，舊有規定除了提前終止契約，以及未在約定時間內將房屋返還外，房東都不得直接扣除押金。 而新法增訂可扣除押金的條件，包含房客欠繳租金、住宅毀損所需支付的損害賠償、房東幫忙處理房客遺留物所耗費用等三大項，皆納入押金擔保范圍內，以保障房東遇到無賴房客。

『貳』 土地增值稅的計算方法和步驟

1)計算方法
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算方法：
1.分步計演算法，即按照每一級距的土地增值額乘以該級距相應的稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然後將其相加匯總，求得應納稅額。其計算公式為：
應納稅額=∑(每一級距的土地增值額×適用稅率)

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%的：
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
上述公式中的5%、15%、35%均為速算扣除系數。
(2)計算程序
1.計算扣除項目金額。如系轉讓舊房及建築物的，應計算評估價格，再確定扣除項目金額。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.計算增值額。
增值額=轉讓收入額-扣除項目金額
3.計算增值額占扣除項目金額的比重(以下簡稱「增值率」)。
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
4.依據增值率確定適用稅率。
5.依據適用稅率計算應納稅額。
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算